分析：公寓房屋出租管理难题困扰长租公寓企业
近日，据知名机构调研了行业多家长租公寓企业，发现目前行业平均利润水平仅在2%－4%，现金流回正周期至少需要6年以上。更令人担忧的是，上述微薄的盈利水平还需要建立在一个基础上——企业整体出租率保持在95%以上，但目前行业10强的平均出租率也才约90%。据专业公寓房屋出租管理系统水滴管家提供的后台数据显示，长租公寓的续租率更低，整体不超过30%。低价拿到租赁用地的国企在盈利方面也并不轻松。“国家队”上海地产集团方面坦承，公寓房屋出租管理压力确实很大，“我们的理解是，首先要获取一些资源，比如我们拿下10幅租赁住房用地，从运营的角度是保本，收益大概能做到接近银行的贷款利率，更注重资产长期增值。”
在这一点上，无论是民营企业还是国家队的想法均一致。他们之所以在盈利难的现状面前依然不断做大规模，“赌”的就是未来的资产升值以及轻资产化。“就看谁家的资产更优质，谁家公寓房屋出租管理得更好，其实未来在金融上获取到的支持可能会更多。”专业人士分析。
“真正的核心是聚焦在公寓房屋出租管理，它最终能展现这个资产价值，不然你的资产拿来再便宜，运营不好，你买来一个资产100亿，被你运营变成80亿了。”上海万科泊寓总经理严勇表示。
作为最早布局长租公寓的龙头房企，万科泊寓在公寓房屋出租管理方面已经形成了一套相对完善的管理体系。据严勇透露，万科原本的热带雨林体系使业务之间产生协同效应，提升客户黏性，比如泊寓和住宅体系的协同，通过租房抵房款；泊寓和商业体系的协同，泊寓租户在万科商业综合体里享受规定的权益等。当客户黏性增加后，客户之间也会产生协同效应。
水滴管家认为公寓房屋出租管理体系可细分为三个板块与九个模块。
1、三个板块分别是基础运营、增值运营和保障运营；
2、九个模块则包括：招租，基础改装服务，运营管理，社群活力建设，资源体系，智能化安保，快速维修，平行系统，人才资源。
“就水滴的经验，影响利润的因素包括获取的成本、建安成本的管控，以及坪效：租金、单房面积&CE值。其实在坪效这一块，是通过整个公寓房屋出租管理体系来提高租金。在面积方面，公寓房屋出租管理要考虑客户的需求、两房面积是多少、三房是多少、地板和墙面用什么材料，来减少更换频率。还有一个核心因素是周转，开发改造周期，到成熟的周期，到持续运营的增值。通过对公寓房屋出租管理的赋能，让资产产生增值效益。
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