服务刺激 发表于 2024-7-27 09:16:06

说说:长租公寓及短租公寓应该如何运营,应该注意什么?


  公寓
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  今年中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中提及,2017年中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。实行租售并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径,同时也被作为两会热点再度提及。在大背景的影响之下,长租公寓市场再次升温。成都高档服务公寓的相关资讯可以到我们网站了解一下,从专业角度出发为您解答相关问题,给您优质的服务!

  目前长短租混合经营的市场有分为两类:

  一类为主营长租,短租用来填补扩张规模时的空置率或提升旺季时的毛利率。但这种经营鲜有成功案例,多数以经营一段时间后放弃而告终。

  另一类为主营短租,尤其以旅游度假地为主,长租也被用来防范风险,譬如青岛和厦门,操作方式为忙时吃干,淡时喝稀。即淡季时统一长租出去,旺季时收回。而这类经营占据了国内的主流,并且能够具备较好的盈利能力。

  对于长租公寓,以“集中式”和“分布式”两种运营模式为主。就二者共性而言,空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚,其房源来自分散的房东,通过房屋包租经营,标准化的服务与改稿,提供全新的租住体验,其挑战在于对公寓的管理与社群运营。

  对于主营为短租的运营商而言倒不失为一个灵活的模式。

  1.长租看全面出租率,短租看单日的出租率。短租可接纳客源更广渠道更广,追求空置率更低,溢价也更高。

  2.长租是生存,短租是生活。长租更多的是倾向于把东西看成一次生意,要的是规模和量;短租可能更多的是做一种文化一种情怀,可以做小而美的规模化平台。

  长租公寓运营:

  1、在重资产模式下,企业不仅可以获得资金收益,同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高,先期资本沉淀大,对资本运作要求高。

  2、轻资产模式因前期沉淀资金相对少,所以可以在短时间内快速拓展。但是轻资产的问题在于―薄利多销‖。由于需要定期(每月或每季度)交付房东底租而不能享有长期资产升值,所以轻资产模式企业只能赚取租金差。如何尽可能拉大出租租金和底租租金的差距,是此类企业的挑战。

  从资产集中度来看,长租公寓的运营分集中和分散两种。

  短租公寓一般有两种经营模式

  1.加盟连锁,加盟连锁以阳光移动公寓为代表。由总部统一经营网站,统一管理各地服务商。

  2.直营店,直营店的代表就是“365客栈”直营即直接由服务商经营。

  在了解长租公寓和短租公寓应该如何运营之前,首先要知道两者的区别是什么。

  长租公寓:

  “长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是房地产市场一个新兴的行业,将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给需要人士。

  国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。

  2020年9月7日,住房和城乡建设部官方发布通知,就《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见。其中第二十三条规定,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

  短租公寓:

  短租公寓是一种租期灵活,租房手续简单,新的房屋租赁形式,简单、方便、快捷。短租公寓改变了传统租房的特点,让租房子变得更快捷,更方便。免去添置家具家电的烦恼,而在住宿体验上,有一种家的感觉,比较温馨,住宿价格跟传统的宾馆酒店相比,也具有很大的优势。

  短租公寓的住宿价格跟传统的宾馆酒店相比,具有很大的优势。借助互联网的宣传力量,这种住宿模式已经为很多人接受。短期租房如雨后春笋,在全国市场上生根发芽,逐渐壮大。

  其户型一般为小户型,平均面积在25平方米—53平方米左右/套,其结构上的最大特点是:只有一间房间,一套厨卫。集中在繁华地带或者旅游景区。

  根据市场的需求,有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘,有的还建造起了跃层小房型公寓,这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米,而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。在一些城市,100平米以上的大型公寓也深受欢迎。

  与长租公寓相比,短租公寓的订单管理需求要更强,开短租公寓是为服务消费者服务的,人的消费习惯一旦形成,就很难改变,所以在做目标消费群体定位时,要对消费者的消费需求、消费习惯和消费特征进行深入的调查。例如带孩子外出旅游需要婴儿监听器等安全设施,情侣外出旅游时喜欢浪漫的房间。

  公寓管理离不开短租公寓管理工具的辅助帮助。

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  短租公寓对于入住、退房不好管理,可以看下这个文章:

  一夫管家:无人值守的智能化运营管理系统~

  做的挺好的。主要是实现短租、民宿、客栈无前台运营,实现自助入住登记,入住、退房、保洁及接待自动通知,省时省力省心

  长租公寓和短租公寓应该如何运营,有哪些底层的逻辑,需要遵循?
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