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　　（以下简称“新司法解释”）

　　于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起与《民法典》同步施行，原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称“原批复”）、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号，以下简称“原司法解释一”）及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号，以下简称“原司法解释二”）等文件同时废止。

　　新司法解释基本沿袭了原司法解释二的条款顺序，共分为八个部分：

　　1、施工合同的效力及赔偿责任；

　　2、工期的认定；

　　3、工程质量责任；

　　4、工程结算的处理；

　　5、利息的计付；

　　6、工程鉴定；

　　7、工程价款优先权；

　　8、实际施工人权利保护。

　　新司法解释主要有以下变化

　　01

　　增加了建设工程施工合同无效的情形

　　根据原司法解释二，施工合同无效的情形包括无资质、借资质、超资质、应招标未招标、应招标中标无效，转包、违法分包、借资质签订合同的行为无效。新司法解释删除了“转包、违法分包、借资质签订合同的行为无效以及收缴当事人非法所得”的内容，将转包、违法分包所签订的转包合同、违法分包合同认定为无效。

　　02

　　调整施工合同有效但竣工验收不合格时的处理方式

　　根据原司法解释一第十六条第三款的规定，施工合同有效但竣工验收不合格时，由承包人进行修复，根据修复情况，决定是否支付工程款。新司法解释则将施工合同有效但竣工验收不合格时结算问题的处理调整为违约责任的处理，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　03

　　修改多份合同无效时的结算依据

　　新司法解释第二十四条规定，“实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。”将原司法解释二第十一条的规定中工程的结算依据由“参照实际履行的合同结算建设工程价款”修改为“参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”，并将“参照最后签订的合同结算建设工程价款”修改为“参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”。

　　04

　　明确建设工程优先受偿权优于抵押权和其他债权

　　司法实践中，关于建设工程价款优先受偿权的权利主体、行使条件、受偿范围、行使期限的起算时点存在诸多争议。原批复首次明确承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，原司法解释二也就优先受偿权的内容作出明确规定。新司法解释则对“承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”进行了明确规定。

　　05

　　修改装饰装修工程承包人工程价款优先权的行使条件

　　新司法解释增加了装饰装修工程实现优先受偿权时以“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”为前提条件，删除了原司法解释二中“发包人是该建筑物的所有权人”的规定。实践中，装饰装修的发包人虽不是建筑物的所有权人，但发包人依法享有处分权且按照建筑物的性质可以折价或者拍卖的，装饰装修工程的承包人也理应享有该部分工程价款优先受偿权。

　　06

　　延长建设工程优先受偿权的期限至18个月

　　原司法解释二规定承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为6个月。但在建设工程实务中，由于工程结算拖沓造成结算期限延长，承包人往往不能在6个月内主张优先受偿权，导致建筑工人工资不能及时清偿。新司法解释延长优先受偿权期限至18个月，符合建设工程合同履行特点，有利于保障承包人优先受偿权的成功行使。

　　07

　　降低了实际施工人行使代位权的条件

　　新司法解释第四十四条规定，“实际施工人依据民法典第五百三十五条规定，以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。”增加了到期债权相关的从权利作为代位权行使的范围，删除了原司法解释二中规定的“对其造成损害为由”的证明标准，降低为“影响其到期债权实现”，体现了对实际施工人权利的保护。

　　以下为新旧司法解释对比并附民法典对应条文：

　　来源：广州仲裁委员会官网

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